ماروتا ستي

ماروتا ستي، مشروع عمرانيّ عقاريّ في دمشق، هو أكبر مشروع استثماريّ في البلاد، ولعلّه الأكثر رمزيّة عن سورية الجديدة التي تولد إثر سبع سنوات من الانتفاضة الشعبيّة والحرب.

يتضمّن هذا المشروع العقاريّ الباهظ سماتٍ كثيرة من سمات ممارسات النّظام خلال الحرب، لكنّه يضمّ أيضاً ما يمكن توقّعه عند البدء بإعادة إعمار سورية: تدمير مناطق المعارضة، وتهجير سكّانها، ومصادرة أراضيهم، تشييد مُلكيّات باهظة قريبة من مراكز المدينة، حيث تكون أسعار الأراضي مرتفعةً جدّاً، بأبراج شاهقة، الاعتماد على شخصيّات من رجال الأعمال مجهولين غالباً قبل عام ٢٠١١ راكموا ثرواتهم خلال الحرب. وعلاوةً على كلّ هذا، يمكن أن يُعدّ مشروع ماروتا ستي بمثابة انطلاقة تجريبيّة للقانون رقم ١٠ الصادر في نيسان / أبريل عام ٢٠١٨.

المرسوم ٦٦

في أيلول / سبتمبر ٢٠١٢، وقّع الرئيس بشار الأسد المرسوم التشريعيّ رقم ٦٦ «لتطوير مناطق المخالفات والسكن العشوائيّ». حدّد المرسوم منطقتين بالذّات في دمشق، وسمح بموجبه بمصادرة أراضي المالكين الحاليّين وتعويضهم علاوةً على إعادة إعمار المنطقتين وفقاً للشروط القانونيّة.

تُعدّ المنطقتان عشوائيّتين، من المناطق السوسيو - اقتصاديّة الفقيرة في العاصمة السوريّة. تقع الأولى في منطقة المزّة، وتغطّي مساحة ٢.١٥ مليون متر مربّع وتُسمّى منطقة بساتين الرّازي - وقد غُيّر اسم المنطقة في حزيران / يونيو ٢٠١٧ إلى ماروتا ستي، الذي يعني باللغة السريانيّة القديمة «السّيادة» و«الوطن». وتشغل المنطقة الثانية مساحة ٨.٨ ملايين متر مربع جنوبي المتحلّق الجنوبيّ من مناطق المّزة، وكفر سوسة، والقدم، وداريّا.

تقع كلتا المنطقتين في موقع استراتيجيّ قرب مركز المدينة إضافة إلى قربهما من السفارات والإدارات الأمنيّة، الأمر الذي يقوّي قدرتها على جذب المشاريع العقاريّة. وكذلك كانت كلتا المنطقتين داعمتين بقوّة للمعارضة، ما دفع النقّاد إلى الإشارة إلى أنّ تهجير السكّان كان بدافع سياسيّ من أجل التغيير الديمغرافيّ، (لم يُؤمَّن السكن البديل المنصوص عليه في المرسوم خلال السنوات الأربع المحدَّدة بعد صدور المرسوم).

وفي عام ٢٠١٥، حدّد المرسوم التشريعيّ رقم ١٩ آليّة التمويل والإدارة التي سيُطوَّر وفقها مشروع ماروتا ستي وغيره من المشاريع المماثلة. وقد سمح المرسوم لأيّة وحدة إداريّة - مدناً، أو بلدات، أو محافظات - بإنشاء شركات قابضة مساهمة مغفلة خاصّة لإدارة أملاك الوحدة الإداريّة. وقد كان المرسوم إشكاليّاً، إذ وبالرّغم من أنّه ينصّ على أن تكون الشركة القابضة المُنشأة مملوكةً للوحدة الإداريّة بالكامل، إلّا أنّ ثمّة إمكانيّة في أن تتعاقد شركات الإدارة التابعة للشرّكات القابضة، التي ستدير تلك الأملاك فعليّاً، مع القطاع الخاصّ من دون تحديد سقف ملكيّة، الأمر الذي سيفتح الطريق أمام أصدقاء النّظام لتأسيس أعمالٍ معتمدين على الأصول الماليّة العامّة. وبنتيجة هذا المرسوم، أسّست محافظة دمشق شركة دمشق الشام القابضة، ورأس إدارتها بشر الصبّان محافظ دمشق.

الأسس

برغم أهميّة المشروع الرمزيّة، والسياسيّة، والاقتصاديّة بالنسبة إلى النظام، تسبَّب تطوّر النزاع السوريّ بتأجيل الشروع به عدّة مرّات. وفي نهاية المطاف، في آذار / مارس ٢٠١٦ - أي بعد عدّة أشهر من التدخّل الروسيّ في النّزاع الذي أسهمَ في استقرار النظام - دشَّن بشار الأسد انطلاقة المشروع المكوَّن من أبراجٍ شاهقة، وما يقارب اثتني عشر ألف وحدة سكنيّة ومنشأة تجاريّة وترفيهيّة. وقد ذُلِّلت صعوبات البناء على يد محافظة دمشق المسؤولة عن المشروع، الأمر الذي مكَّن مطوّري المشروع من إطلاق العنان لتصميم الأبنية، وفتح الطريق أمام تشييد ناطحات سحاب واستثمار أرض البناء حتى أقصاها.

من المعروف أنّ ارتفاع الأبنية في دمشق ومعظم المدن السوريّة محدود - إذ لم تكن المشاريع العمرانيّة العقاريّة الفاخرة من سمات العمارة في دمشق قبل عام ٢٠١١. كانت هناك مشاريع كبيرة في أطراف المدينة، لكن لم يكن أيٌّ منها داخل المدينة نفسها. إذ لم تكن المساحة الجغرافيّة متاحة، ولا التشريع الذي يُسهّل استثمار الأرض من أجل تطوّرات في المشاريع العمرانيّة العملاقة.

وتبعاً للمسؤولين الرسميّين، مع حلول تشرين الأوّل / أكتوبر ٢٠١٦، وصل عدد المستكتبين لشراء ملكيّات في المشاريع إلى خمس وعشرين ألفاً، ومع نهاية العام، أعلن المصرف التجاريّ السوريّ المملوك من الدولة موافقته على طلبٍ قدّمته محافظة دمشق من أجل قرضٍ يبلغ عشرين مليار ليرة سوريّة (أربعين مليون دولار أميركيّ) للمساعدة في تمويل أعمال البنية التحتيّة. كانت تلك خطوة غير معتادة من المصرف التجاريّ بسبب ملفّه المُتخَم بالقروض متعثّرة السّداد، علاوةً على كونه القرض الأكبر الممنوح منذ اندلاع الانتفاضة عام ٢٠١١. وفي تشرين الثاني / نوفمبر ٢٠١٧، أعلن المصرف التجاريّ أنّ القرض بات مشتركاً مع مصارف التوفير المملوكة من الدولة، التي ساهمت بـثماني مليار ليرة، فيما سيقدّم المصرف الاثني عشر ملياراً الباقية. وتؤكّد حقيقةُ أنّ المبلغ قد توفَّر فيما تعاني جميع المصارف الحكوميّة من قروض متعثّرة كبيرة علاوةً على نقصٍ في تمويل مشاريع اقتصاديّة عديدة تلك الأولويّةً التي منحتْها الحكومة للمشروع.

وما يدلّ على كميّة التمويل اللازمة لإطلاق المشروع هو ما قاله مسؤولٌ في محافظة دمشق، فيصل سرور، في آذار / مارس ٢٠١٧، حيث أشار إلى أنّه مع وجود ما يقارب ستين مستثمراً أبدوا اهتمامهم بالمشروع، ستُقدَّر تكاليف البناء للقسم السكنيّ من ماروتا ستي بمئة مليار ليرة (١٨٥ مليون دولار). وهذا المبلغ لا يشمل تكاليف البنية التحتيّة أو الوحدات التجاريّة، كما أنّه لن يكون من أجل الإثني عشر ألف وحدة التي أُعلن عنها مسبَقاً، بل من أجل خمس وعشرين ألف وحدة، ما يعني أنّ تكاليف بناء كلّ وحدة ستبلغ ٧٤٠٠ دولار.

المطوّرون

لم تدخل شركة دمشق الشام القابضة في مشاريع استثماريّة مشتركة مع المطوّرين إلّا عام ٢٠١٧. وقد كانت جميع تلك المشاريع مع رجال أعمالٍ سوريّين غير معروفين لم تكن أسماؤهم مُدرَجة ضمن لوائح المقاطعة الاقتصاديّة الأوروبيّة أو الأميركيّة، ولا يملكون سجلّات في تطوير المشاريع العقاريّة. وفي كلّ حالة من تلك الحالات، قدّمت الشركة القابضة الأرض، فيما قدّم المستثمرون الأموال.

وفي تموز / يوليو ٢٠١٧، أنشأت شركة دمشق الشام القابضة شركة مساهمة مع رجل الأعمال سامر فوز باسم شركة أمان دمشق المساهمة المغفلة، برأسمال قدره عشر مليارات ليرة (١٨.٩مليون دولار). كان لمجموعة أمان الحصّة الأكبر، حيث يتبع عضوان من مجلس الإدارة لشركة دمشق الشام، وثلاثة أعضاء لمجموعة أمان. وفي أيلول / سبتمبر ٢٠١٧، منحت دمشق الشام القابضة مجموعة أمان حقوق بناء ثلاث ناطحات سحاب بسبعين طابقاً لكل منها إضافة إلى خمس مشاريع سكنيّة أصغر، بقيمة بلغت ١٥٠ مليار ليرة (٣١٢ مليون دولار). ومع انّه لم يكن معروفاً على نطاق واسع قبل عام ٢٠١١، أصبح سامر فوز أحد أقوى اللاعبين الاقتصاديّين في سورية، إلى درجة أنّه يُسمّى الآن «رامي مخلوف الجديد»، وهو الملياردير وابن خالة الرئيس الأسد. ويُعزى صعود السيّد فوز إلى المستويات العليا من نخبة رجال الأعمال السوريّين إلى علاقاته الوثيقة بالرئيس وحصوله على أصول ماليّة متعثّرة كان يمتلكها رجال أعمال سوريّون لم تعد لهم حظوة لدى النظام.

أمّا ثاني شركاء شركة دمشق الشام القابضة فهو أيضاً رجل أعمال غير معروف، مازن الترزي المقيم في الكويت. برأسمال يصل إلى ٢٥٠ مليون دولار، سيمتلك السيّد الترزي ٥١ في المئة من أسهم الشركة المساهمة، وستمتلك دمشق الشام الأسهم الباقية، ما يعني أنّ السيطرة الفعليّة ستكون بيد السيّد الترزي. ستبني الشركة مجمعاً تجارياً بمساحة ١٢٠٠٠٠ متر مربع وستة أبنية أخرى. وعلاوةً على ذلك، سيشتري السيّد الترزي خمس قطع أرض أخرى شخصيّاً ليطوّرها بقيمة تُقدَّر بسبعين مليون دولار، الأمر الذي سيجعل إسهامه الكلّيّ في ماروتا ستي يصل، على الورق على الأقلّ، إلى ما يقارب ٣٢٠ مليون دولار.

وفي عام ٢٠١٨، أعلنت شركة دمشق الشام عن فورة في شركاتها المساهمة الأخرى. ففي كانون الثاني / يناير، أسّست شركة مساهمة مع شركة إكسيد للتّنمية والاستثمار باسم «المطوّرون» المساهمة المغفلة برأسمال قدره ٩.٢ مليارات ليرة (٢١ مليون دولار). وستمتلك إكسيد، التي أنشئت قبل بضعة أشهر من تأسيس شركة «المطوّرون»، ٥١ في المئة من الأسهم، أي ما يعادل ٤.٧ مليارات ليرة، وستقدّم السيولة النقديّة، فيما ستمتلك دمشق الشام القابضة ٤٩ في المئة من الأسهم (٤.٥ مليارات ليرة). ولم يكن مالكا شركة إكسيد، حيّان محمد ناظم قدّور ومعن رزق الله هيكل معروفين على نطاق واسع قبل عام ٢٠١١.

وفي الشهر ذاته، ساهمت شركة طلس غروب مع دمشق الشام القابضة في تأسيس شركة مساهمة باسم شركة ميرزا، برأسمال مشترك قدره ٢٣ مليار ليرة (٥٢.٧ مليون دولار). وبخلاف الشركات المساهمة الأخرى، تمتلك دمشق الشام القابضة ٧٥ في المئة من الأسهم، وسيتمثّل إسهامها في تقديم الأرض بينما ستتكفّل طلس غروب التي تمتلك الأسهم الباقية بتقديم السيولة اللازمة للمشروع. وستُخصَّص اثنتان من قطع الأرض تلك لمشاريع سكنيّة، فيما ستكون القطعتان المتبقّيتان لمشاريع سكنيّة وتجاريّة. وتصل مساحة الأراضي المستثمرة كلّها إلى ٦٠٠٠٠ متر مربع. وتعمل طلس غروب، ومالكها الأساسيّ أنس طلس في إنتاج وتوزيع المنتجات الغذائيّة، وقدّ طوّرت ماركتها التجاريّة الخاصّة بها، توليدو. وتعمل الشركة أيضاً في مصر، والأردن، والإمارات العربيّة المتحدة. ويتشارك السيّد طلس مع السيّد الترزيّ بصفات عديدة بما فيها حقيقة أنّ كليهما بنى جزءاً من ثروته في الخليج، ولا يندرج اسماهما في لوائح المقاطعة الأوروبيّة والأميركيّة.

وفي آذار / مارس، أُسّستْ شركة مساهمة أخرى، باسم بنيان دمشق المساهمة، بالشراكة بين شركتين، هما شركة القمّة للتطوير والمشاريع محدودة المسؤوليّة وشركة تميّز محدودة المسؤوليّة. وما من معلومات كثيرة عن هاتين الشركتين باستثناء أنّ شركة القمّة أسّسها في وقت سابق عام ٢٠١٨ مستثمران، [محمّد] أحمد جمال الدين وابنه [محمّد] نذير. قيمة رأسمال الشركة المساهمة ١٥.٢ مليار ليرة (٣٤.٨ مليون دولار)، وستطوّر مشروعين مختلطين [للسّكن والتجارة] في مساحة أرض تصل إلى ٣٠٠٠٠ متر مربّع. وستمتلك دمشق الشام القابضة ٦٠ في المئة من أسهم الشركة، ويمتلك شركاؤها الأسهم الباقية.

دخول رامي مخلوف

ومع أنّ الرئيس الأسد منح بركته لمشروع ماروتا ستي، إلّا أنّ المستثمرين السوريّين الأساسيّين كانوا غائبين على نحوٍ ملحوظ من المشروع. ويُعزى هذا إلى أنّ النظام يريد التخفيف من تدخّل النخبة السوريّة والعلويّة التي كانت متحكّمة قبل عام ٢٠١١ في التطوّرات الاقتصاديّة الجديدة وذلك بسبب تفشّي الفساد والمحسوبيّة بينهم، لدى رامي مخلوف على الأخصّ، الذي أُدرج اسمه في لائحة العقوبات الأوروبيّة والأميركيّة. وخلال السنوات القليلة الماضية، دفع النّظام بأمثال السيّد فوز، وهو سنّيّ، كوجه جديد غير مرتبط بالحرس القديم.

لكن في آذار / مارس ٢٠١٨، أسّست شركة دمشق الشام القابضة شركة مساهمة جديدة، باسم شركة روافد دمشق المساهمة المغفلة الخاصّة، برأسمال يبلغ ٤٨.٣ مليون دولار. ووقِّع الاتفاق مع أربع شركات يملكها السيّد مخلوف والمقرّبون منه ملكيّة كليّة أو جزئيّة.

ستكون روافد دمشق مسؤولة عن ثلاثة مشاريع في ماروتا ستي على أرض تصل مساحتها إلى ٣٨٠٠٠ متر مربع. وستضمّ المشاريع بناءين بخمسة عشر طابقاً في كلٍّ منهما، ستشغل الجزء الاكبر منه وجدات سكنيّة، مع طابقين تجاريّين، وبناء آخر باثني عشر طابقاً يقع على تخوم المتحلّق الجنوبيّ في دمشق.

ستمتلك دمشق الشام ٤٩ في المئة من رأسمال الأسهم، أي ما يعادل ١٢.٧ مليار ليرة، وستساهم في تأمين الأراضي التي ستُبنى المشاريع عليها. أمّا شركات مخلوف الأربع فستمتلك ٥١ في المئة من الأسهم، أي ما يعادل ١٣.٢ مليار ليرة، وستساهم في تأمين السيولة النقديّة، بما فيها نسبة ٤٠ في المئة من المبلغ الكليّ ينبغي أن تُدفَع خلال عام واحد من تاريخ تأسيس الشركة المساهمة الرسميّ.

الشركات الأربع هي شركة راماك للمشاريع التنموية والإنسانية، وشركة العمار، وشركة تيميت للتجارة محدودة المسؤوليّة، وشركة الأجنحة المساهمة المغفلة الخاصّة. شركة العمار مملوكة لإيهاب، شقيق رامي مخلوف. وما من تفاصيل بشأن ملكيّة الأجنحة باستثناء أنّها كانت مرتبطة في الماضي بشركة تتبع لمخلوف، هي شركة تلال دمشق محدودة المسؤوليّة. أمّا بخصوص تيميت، فقد كانت شريكة في شركة مساهمة مع شركة كاسل إنڤست، وهي شركة مملوكة لنادر قلعي، شريك سابق للسيّد مخلوف، والمدير التنفيذي لشركة سيريتل، وهي مشروع مخلوف الأبرز.

ويُتوقَّع أن تُوقَّع صفقة أخرى مع السيّد قلعي، الذي أبدى اهتماماً بالاستثمار في ماروتا ستي. ففي بدايات عام ٢٠١٧، دخل السيّد قلعي في اتّفاق مع هيئة الاستثمار السوريّة من أجل عقود إعادة الإعمار لمشاريع السّكن لمحدودي ومتوسّطي الدخل، مع وجود أنباء تشير إلى أنّ الشركة، شركة زبيدي وقلعي محدودة المسؤوليّة، يمكن أن تنخرط في مشروع ماروتا ستي.

وبحلول حزيران / يونيو ٢٠١٨، باتت الشركات المساهمة الستّ تمتلك رأسمال حقّ مساهم يبلغ ١٧٢ مليون دولار، فيما ستبلغ مساهمة استثمار مجموعة أمان المملوكة لسامر فوز، واستثمار السيّد الترزي وحدهما ٦٣٢ مليون دولار.

المشروع التجريبيّ للقانون رقم ١٠

سيصبح ماروتا ستي محجّة المشاريع بالنسبة إلى المستثمرين السوريّين الجدد بما أنّه مشروع القطاع الخاصّ المهمّ الوحيد الذي يتصدّر الأنباء في سورية، والمشروع الوحيد الذي يبدو أنّ أيّ مستثمرٍ سيبدي اهتمامه حياله. وفي مطلق الأحوال، فإنّ حجم المشروع وطبيعته الاستراتيجيّة، بسبب موقعه الجغرافيّ وبعده السياسيّ في آن، يحصران جاذبيّته في الطبقة الموسرة - أي القلّة القليلة في البلاد.

وحتى الآن، لا تزال معظم البيانات المتعلّقة بماروتا ستي حبراً على ورق. ويبدو أفق المشروع منفصلاً كلّياً عن الظروف السياسيّة، والأمنيّة، والاقتصاديّة السائدة في سورية، ومتطلّبات السوق والقدرة التمويليّة للبنوك المحليّة، وهي الشروط التي ترتبط عادةً بمشاريع من هذا النّوع. وعلى أيّة حال، وبعد استعراض هذه المعلومات، أعلنت شركة دمشق الشام القابضة في نيسان / أبريل ٢٠١٨ أنّها حصلتْ على موافقة لتأسيس شركة تمويل عقاريّ، هي الأولى من نوعها في البلاد. ففي عام ٢٠١٠، أسّست الحكومة هيئة الإشراف على التمويل العقاريّ، وسمحتْ منذ عام ٢٠١٢ بتأسيس شركات تمويل عقاريّ [القانون رقم ١٥ عام ٢٠١٢].

وتكمن أهميّة مشروع ماروتا ستي في حقيقة أنّه مثال عمّا يدور في ذهن النظام بحال إعادة إعمار مدنه. إذ بعد صدور القانون رقم ١٠، الذي يوسّع صلاحيّات المرسوم رقم ٦٦ ليشمل كامل أراضي سورية، سيكون مشروع ماروتا ستي على الأرجح مثالاً يُحتَذى في مشاريع إعادة الإعمار المُخطَّط لها في المناطق التي كانت تسيطر عليها المعارضة في بابا عمرو وحلب الشرقيّة.